房价结构调整不可避免

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　　需求热点由“有房住”向“住好房”转变
　　展望未来十年市场形势，预计将发生两个趋势性的转变：
　　一是居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，住房市场不会出现整体崩盘。尽管存量住房从数量上已经出现结构性过剩，但是多数居民家庭对现有居住状况 并不满足，居民改善住房条件的期望仍很迫切，优质住宅的短缺仍将维持一段时间。从人口流向看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区 化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的，不会在短时间内出现一边倒式的需求萎缩态势。大城市病的集中爆发将使部分富裕家庭对其产生厌恶感，从而激发了 大城市郊区化的动力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水准公共服务等，南京二手房的物业管理服务也是比较周全，而被从中小城市吸引过来，在一定程度上将大城市富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。 在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。
　　二是供求形势由“供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，房价结构调整不可避免。由快速城镇化与国民收入高增长所带来的住房总量短缺已经趋于 尾声。多数城市住房出现结构性过剩，房地产市场持续滞销。一、二线城市将进入存量消化期，房价短期相对稳定。前期的疯狂上涨诱发了一、二线城市大量新房集 中上市，已经形成阶段性高供给态势。为消化结高房价与阶段性高供给，一、二线城市住房价格将进入盘整期。但从长期看，一、二线城市的住房刚性需求仍可能是 增长的，因而短期盘整主要是应对阶段性供应过剩问题。三四线城市楼市可能颓势延续，局部鬼城现象凸显。三、四线城市由于前期突击造城运动产生的大量住房供 给，在未来人口外流的条件下，鬼城现象可能扩大。与一、二线城市不同，部分三、四线城市住房刚性需求从长期看是萎缩的，因而也就存在住房绝对过剩的可能 性。