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标题: 房地产行业的出路在哪里？ [打印本页]

作者: yzjx6688 时间: 2016-6-5 23:17
标题: 房地产行业的出路在哪里？
扬智对行业运营的理解
中国大陆房地产公司的经营，无论从宏观环境、市场趋势、还是政策预期方面，都已经告别了盖出房子就赚钱的暴利时代。
市场和客户的需求，销售面积继续增长但增速放慢，甚至开始下降；很多地区住宅蟾皮出现大量积压，很多地区甚至出现鬼城。
土地成交推动新开工继续增长，但增速放缓；有些地区土地供应开始变得越来越紧张，土地价格急剧上涨。
房地产的价格上行的势头被遏制，在二、三、四线城市，房地产的价格急剧下降，有些地产开发商在有些地区被套牢。
金融利率改革市场化，国内信贷投放偏紧，融资利率偏高，有些地产商出现资金链紧张，甚至断裂、倒闭被兼并的境地。
由于宏观的经济环境、发展降速、制度变革、高速增长后回归理性等因素，房地产行业已经告别了跑马圈地、暴利增长的黄金时代，开始走向了以效率、质量和成本为中心的运营时代。

行业运营的常见难题及挑战
由于前些年的快速增长，企业来不及仔细思考自己的战略定位、战略方向和战略目标，出现了战略迷茫期，不知道下一步该怎么发展自己的企业。
前些年企业忙于跑马圈地、快速发展，来不及积累和沉淀，企业内部的规范性较差，管理职责不清晰，尤其是比较上规模的企业，总子公司之间的管控出较大的随意性。
由于没有积累和沉淀，组织的专业能力只是依靠有经验的能人在支撑，一旦离开或没有能人管理，同一个企业内部也会出现参差不齐的状况。
由于缺乏标准化的管理，企业内部的灰色地带和管理漏洞很多，成本管理薄弱，专业研究不成体系，生产的产品卖不出好价钱，企业的利润急剧下滑。
住宅地产出现饱和趋势，商业地产不太会做，不会运营不敢持有，很多发展商出现了产品线或过窄，未来发展受阻；或过宽泛、不专业，没有竞争力。

扬智解决问题的系统思路和方法
对当前的房地产行业来讲，最有效的系统性改善方法，是推进企业的精益管理，可以针对企业的不同领域的不同情况，推进以下几个方面的工作：
总子公司管控的结构化：不管是两层架构还是三层架构，有一定规模的开发商一定研究透总子公司的管控模式，找到一种适合于自己企业的办法。
企业运营的规范化和流程化：没有规范的企业肯定会出问题，没有流程的企业效率不可能高。建议企业切实开展内部管理的规范化和流程化，防范各种风险，提高运营效率。
进行专业的系统化研究：现时的房地产公司不能再向以前一样做机会主义者，要想长久地从事房地产行业，必须对市场趋势、客户需求、土地研判、规划设计、产品系列化和标准化方面进行专业而系统的研究，争取利用最低的成本投入获取最大的客户效益，摒弃一切不增值的活动，提高企业的经营效率。
建立企业内部的持续改善机制：房地产市场已经过了碎片化的快速发展阶段，开始进入了竞争越来越激烈的阶段，要想在激烈的几个正中处于不败之地，企业必须具备持续改善、自我修复的机制，这个机制就是精益管理。
方法论和工具(概括性的描述)
在房地产行业引入精益管理的过程中，不能简单地模仿制造业或其它行业，必须根据行业和企业自身的特点，量身定制地设计精益变革的切入点和推进方式，一般会涉及到以下方法论和工具：
业务的规范化：根据企业已有的经验，制定业务开展的正确方式和方法，建章立制，规范企业的各种行为，降低企业经营的风险。
产品的标准化：对已经上市的产品进行标准化的归类和整理，形成产品系列，进行标准化配置，缩短设计与施工周期，降低建安成本，提高产品质量。
流程的梳理与优化：梳理企业的业务流程，找出最合理的业务开展方式和管控机制，提升业务开展的效率，缩短各种业务开展的工期，降低显性或隐性的成本。
业务流程再造：推翻以前不合理或不合适的做法，全面系统引进标杆企业的最佳实践，取得行业最佳实践的效果。
组织能力诊断：房地产行业中，有很多企业过城市公司的老总是从一线成长起来的，虽然不乏实际项目操作的经验，但有可能对企业的经营运作等并非得心应手，包括中层干部；可以对企业进行组织能力诊断，然后又针对性地提升组织能力的短板。
组织能力提升：组织能力提升的手段方法有很多，可以针对企业的不同特点，设计相关的领导力培训、执行力训练，推进精益管理项目，推进现场改善活动等内容。
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作者: cjefeng 时间: 2017-12-6 16:48
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